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Litige de voisinage en copropriété : que faire ?

Litige de voisinage en copropriété : que faire ?

Publié le : 19/01/2026 19 janvier janv. 01 2026
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La vie en copropriété présente de nombreux avantages, mais elle suppose également le respect de règles destinées à assurer une cohabitation harmonieuse entre les occupants de l’immeuble.

En pratique, les litiges de voisinage sont fréquents et peuvent détériorer les relations entre les copropriétaires, les locataires et leurs bailleurs.

Nuisances sonores répétées, odeurs persistantes, usage abusif des parties communes ou encore comportements inadaptés… Lorsqu’ils excèdent les inconvénients normaux de la vie collective, ces troubles ouvrent droit à des recours juridiques.

 

Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?



Le trouble anormal de voisinage se définit comme une nuisance qui dépasse les inconvénients normaux de la vie en collectivité.

Aucune liste exhaustive n’ayant été dressée par la loi, la jurisprudence retient principalement les nuisances liées aux bruits et aux odeurs, ainsi que certaines atteintes portées à la vue ou à la jouissance paisible des lieux.

Au sein d’une copropriété, l’appréciation du trouble tient compte de plusieurs éléments : les caractéristiques de l’immeuble, son niveau de confort, son environnement et sa destination. Les juges se fondent essentiellement sur deux critères : la gravité du trouble et sa récurrence.

 

Qui peut être auteur ou victime du trouble ?



Tous les occupants de l’immeuble, qu’ils soient locataires ou propriétaires, peuvent voir leur responsabilité engagée s’ils sont à l’origine d’un trouble anormal de voisinage.

Lorsqu’un locataire est à l’origine des nuisances, sa responsabilité peut être engagée par le bailleur, qui peut demander la résiliation du bail. Cependant, ce dernier peut également être mis en cause, surtout s’il s’est abstenu d’agir en ayant eu connaissance de la situation. S’il est condamné, il pourra exercer un recours contre son locataire.

De plus, le syndicat des copropriétaires peut être considéré comme l’auteur du trouble, en particulier lorsque le préjudice résulte de la conception de l’immeuble ou de travaux réalisés sur les parties communes et portant atteinte aux fonds voisins.

À l’inverse, la victime du trouble peut être un copropriétaire, un locataire, mais aussi le syndicat des copropriétaires, lorsqu’un trouble est subi collectivement.

 

Quels sont les recours ?



Avant toute action en justice, une tentative de règlement amiable est recommandée. La victime du trouble doit, dans un premier temps, mettre en demeure l’auteur des faits de cesser le trouble par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le recours à un conciliateur peut également permettre d’apaiser la situation et d’éviter une procédure contentieuse.

En revanche, si le trouble persiste malgré les démarches amiables, la victime peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble afin d’engager la responsabilité civile extracontractuelle de l’auteur des faits, en application de l’article 1240 du Code civil.

Cette action doit être intentée dans un délai de cinq ans à compter du jour où la victime a découvert ou aurait dû découvrir l’existence du trouble. Elle vise à obtenir la cessation des nuisances et, le cas échéant, l’octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, à savoir l’absence de jouissance paisible du bien.

Lorsque le locataire est à l’origine du trouble, c’est à son bailleur d’agir au plus vite, dès qu’il en est informé. Pour assurer la jouissance paisible du logement, il doit mettre en demeure le locataire de cesser le trouble. Si le dommage persiste, il peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au bail ou solliciter une résiliation judiciaire du contrat de bail et l’expulsion du locataire auprès du tribunal judiciaire.

En cas de carence du propriétaire-bailleur, le syndic de copropriété peut exercer une action oblique, afin d’obtenir la résiliation du bail, dans le cas où le locataire contrevient au règlement de copropriété et trouble la jouissance des autres copropriétaires.


 
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