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Locataire qui ne paie plus : la procédure d’expulsion
Un loyer qui n’arrive plus, c’est un revenu qui manque, souvent un crédit à rembourser, et beaucoup de stress. La tentation est grande de reprendre son bien soi-même. C’est pourtant la pire erreur : changer la serrure ou couper l’eau est strictement interdit et lourdement sanctionné. L’expulsion obéit à une procédure précise, et c’est en la respectant que vous récupérerez votre logement, sans vous mettre en tort.
Voici les étapes, les délais, et les pièges à éviter.
Première étape : la relance et la mise en demeure
Avant toute procédure, commencez par une relance, puis une mise en demeure de payer adressée par lettre recommandée. Un dialogue rapide règle parfois la situation, surtout si l’impayé est ponctuel. C’est aussi le moment de vérifier si vous disposez d’un garant (une caution) ou d’une assurance loyers impayés : vous pourrez les actionner.
Le commandement de payer : le vrai point de départ
Si la mise en demeure reste sans effet, l’étape décisive est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. Il vise la clause résolutoire du bail (désormais obligatoire dans tous les baux d’habitation) et laisse au locataire un délai pour régler sa dette :
- six semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023 (nouvelle règle issue de la loi du 27 juillet 2023) ;
- deux mois pour les baux plus anciens.
Si le locataire ne paie pas dans ce délai, la clause résolutoire est acquise : le bail est considéré comme résilié.
L’assignation devant le juge
Le bail résilié ne suffit pas : il faut faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion par le juge des contentieux de la protection. Le locataire est assigné devant le tribunal.
Attention à un piège fréquent : l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Si ce délai n’est pas respecté, l’audience est reportée, et vous perdez de précieuses semaines. C’est l’une des raisons pour lesquelles une procédure mal engagée traîne souvent en longueur.
L’expulsion et ses délais
Une fois le jugement obtenu, un commandement de quitter les lieux est délivré. Le locataire dispose alors, en principe, de deux mois pour partir. À défaut, l’expulsion peut avoir lieu, au besoin avec le concours de la force publique.
Deux limites importantes :
- la trêve hivernale : aucune expulsion n’est possible du 1er novembre au 31 mars, sauf cas exceptionnels ;
- le juge peut accorder au locataire des délais de paiement (un échéancier), qui suspendent la résiliation tant qu’ils sont respectés.
Ce qu’il ne faut surtout pas faire
Face à un locataire de mauvaise foi, ne cédez jamais à la tentation de vous faire justice vous-même : changer la serrure, retirer la porte, couper l’eau ou l’électricité, ou déménager ses affaires. Ces actes constituent une voie de fait, sanctionnée pénalement (jusqu’à trois ans de prison et 30 000 euros d’amende), et vous exposeraient à devoir indemniser votre propre locataire. La seule voie est judiciaire.
Pourquoi être accompagné
La procédure d’expulsion est technique et jalonnée de délais stricts. Une erreur de forme, un délai manqué, un commandement mal rédigé, et tout est à recommencer. Je sécurise chaque étape, j’actionne si nécessaire le garant ou l’assurance, je réclame les loyers dus, et je mène la procédure jusqu’à l’expulsion en évitant les fautes qui la retarderaient. Vous pouvez en savoir plus sur mon intervention en litiges immobiliers.
Questions fréquentes
Puis-je expulser moi-même mon locataire ?
Non, jamais. Changer la serrure ou couper l’eau est une voie de fait, sanctionnée pénalement. Seul un juge peut ordonner l’expulsion.
Combien de temps prend une expulsion ?
Plusieurs mois en général, entre le commandement de payer, l’audience et les délais d’expulsion. Bien mener la procédure dès le départ permet d’éviter de tout allonger.
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
Une période, du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions rares. La procédure, elle, peut se poursuivre pendant cette période.
J’ai un garant ou une assurance loyers impayés, que faire ?
Vous pouvez les actionner pour récupérer les sommes dues. C’est un réflexe à avoir dès les premiers impayés, en parallèle de la procédure contre le locataire.
En résumé
Face à un locataire qui ne paie plus, deux réflexes : agir vite et respecter scrupuleusement la procédure. Se faire justice soi-même se retourne contre vous ; une procédure bien menée, au contraire, vous permet de récupérer votre bien et vos loyers.
Un locataire ne vous paie plus ? Décrivez-moi votre situation : je vous indiquerai la marche à suivre et j’engagerai la procédure la plus rapide pour récupérer votre logement.
Cet article présente des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation étant particulière, seul l’examen de votre dossier permet de vous conseiller utilement.
